Menü Bezárás

Kell-e félni a zártkerti ingatlanoktól?

Ahogy emelkednek a belterületi ingatlanárak, egyre többen gondolkoznak el azon, hogy belterületen kívül keresnek maguknak lakhatást. Ennek több előnye is van, mint ahogy természetesen hátrányai is vannak.

Egy zártkerti ingatlan leginkább azok számára lehet előnyös, akik szeretnének kicsit eltávolodni a városi létformától, és kezdeni akarnak valamit a külterületi ingatlan földterületével.

Nem lehet azt mondani, hogy a zártkert nem jó megoldás senki számára, mert ez nyilvánvalóan nem igaz!

Ráadásul zártkert és zártkert között óriási különbségek lehetnek. Az egyik nagyon is élhető, míg a másik akár lehet alkalmatlan is emberhez méltó lakhatásra.
Van olyan zártkerti ingatlan, amit körbenőtt a település, rendelkezésre áll minden közműszolgáltatás, csak éppen még nem sorolták át belterületté.

Érdemes megnézni, hogy mivel van dolgunk. Ellenőrizni kell az alábbiakat:

– Milyen az infrastrukturális ellátottság?

  • milyen a megközelíthetőség (milyen úton?)?
  • van-e kút (milyen a vízminősége)?
  • van-e vezetékes víz?
  • van-e elektromos áram (milyen kapacitással)?
  • van-e csatorna?
  • van-e gáz?
  • milyen internet szolgáltatás érhető el?
  • van-e szemétszállítás?

– Milyen előírások és korlátozások érvényesek a telken végezhető tevékenységgel kapcsolatban:

  • Van-e művelési kötelezettség?
  • Milyen tevékenység végezhető a telken?

– Milyen minősítésű(ek) a telken álló épület(ek)?

– Minden felépítmény szerepel a földhivatali térképen?

– Milyen a termőföld minősége? (Aranykorona érték)

 

Először is, tegyük tisztába, hogy mi az a zártkert?

A keletkezésük idején (1960-as évek) a települések körül elhelyezkedő, nagyüzemi termelésre nem alkalmas földterületekből jöttek létre a zártkertek. (kert, gyümölcsös, szőlő) Később, a hétvégi házas időszakban az emberek kisebb házakat (nyaralókat, hétvégi házakat) építettek a zártkertekre, és a hasznosítás jellege egyre inkább eltávolodott a mezőgazdasági hasznosítástól.

A lakóövezetek környékén kialakult kertek, gyümölcsösök, szőlők kapták ezt a minősítést. Később ezekből jöttek létre a hétvégi telkes övezetek, nyaraló övezetek, pincék.

A zártkerti ingatlan esetén nagyon fontos, hogy milyen minősítésű a rajta álló épület!

Nézd meg, hogy mi van a tulajdoni lapon!

Lakóház, vagy gazdasági épület, egyéb épület, esetleg nyaraló?
Ez döntő jelentőségű lehet akkor, ha hitelre kívánsz megvásárolni egy ilyen ingatlant, vagy akkor, ha el akarod adni, mert befolyásolja, hogy fogadhatsz-e olyan vásárlót, aki hitellel kíván vásárolni.

Azt sem árt tudni, hogy lakhatási engedélyt nem adnak ki nyaralóra, gazdasági épületre, vagy egyéb épületre. Ha ilyen ingatlant árulnak lakóházként az félrevezetés!

A zártkertekre épített házak minősítése leggyakrabban gazdasági épület, vagy nyaraló.
Gazdasági épületre, egyéb épületre, vagy nyaralóra nagy valószínűséggel, nem ad hitelt a bank!

Ha a tulajdoni lapon lakóház szerepel, akkor hitelképes lehet az ingatlan!

A kültelki ingatlanok beépíthetősége általában 3%.
Érdemes ellenőrizni, hogy a telken található épület nem nagyobb-e, mint amit oda maximálisan építeni lehet? Konzultáljon szakértővel, aki meg tudja állapítani az épület jogi státuszát. Ne hogy később legyen gondja azzal.

Nem kell ettől félni, de elengedhetetlen, hogy az ingatlan jogi státuszát ellenőrizni kell!

Olyanokat, hogy
– rendelkezik-e lakhatási engedéllyel?
– a telken található felépítmények (épületek) szerepelnek-e a földhivatali térképen?
– a kút be van-e jelentve?
– a kínált telek körbe kerített területe megfelel-e a tulajdoni lapon szereplőnek?
– hány tulajdonos van? Azok elérhetők-e?
– vannak-e terhek a tulajdoni lapon?
– …

Amennyiben a tulajdoni lapon az áll, hogy a telek egésze művelés alól kivett terület, abban az esetben a telek nem tartozik a földforgalmi törvény hatálya alá. Az adásvétel így sokkal egyszerűbb procedúrát követel.

Minden ingatlanvásárlásra igaz, hogy a vásárló megoldást akar, nem problémát.

A zártkerti ingatlanok esetében talán még inkább fontos hozzáértő ingatlanos és ingatlan szakjogász segítsége, mert ők tudják legjobban garantálni, hogy kerülünk váratlan szituációba, nem merül fel nem kívánt probléma.

Persze, a jog nem tudott és sohasem fog tudni 100% biztonságot garantálni.

A felkészült ingatlan szakjogász igyekszik maximalizálni a biztonságot, de a jog eszközei nem tudnak megoldani minden problémát.

Minden szerződés annyit ér, és annyira működőképes, amennyire a szerződő felek azt be kívánják tartani!

Ezért kerülnek a szerződésbe szerződést biztosító kötelmek, hogy a feleknek ne érje meg eltérni a szerződéstől.

Nagy felelőssége van a felkészült ingatlanértékesítőnek is.
Egy profi értékesítő nem köt szerződést akárkivel. Elég emberismerettel rendelkezik ahhoz, hogy hamar felismeri, ha olyan emberrel van dolga, aki megbízhatatlan, becstelen.

Tapasztalatom szerint profi ingatlanértékesítő nem képvisel megbízhatatlan, becstelen megbízót.

Persze, vannak nehéz emberek, akiknek néha romboló gondolataik vannak. Ők nem feltétlenül vállalhatatlan megbízók, vagy vevők, csak kezelni kell tudni őket! Az adja a választó vonalat, hogy kezelhetők, vagy nem.

Az ingatlanértékesítőnek az is feladata, hogy feltárja a vásárló vásárlási készségeit, hátterét. Mi az, amit biztonsággal teljesíteni tud a vásárló? Csak olyan megállapodás létrehozásának van értelme, amit aztán a felek be is tudnak tartani!

A tisztességtelen vásárlót is ki kell szűrnie az ingatlanértékesítőnek. Azokat a vásárló jelölteket, akik megbízhatatlanok, vagy rossz szándékúak. Ezekkel nem akarunk üzletelni!

 

Térjünk vissza a zártkerthez!

Régen úgy osztályozták a földterületeket, hogy

1. Belterület (építési telek)
2. Külterület
3. Zártkert

1994-ben a zártkerteket átsorolták a külterületek alá.

A belterületek jellemzően olyan földterületek, amelyet lakhatási céllal hasznosít az ember.

A külterületeket pedig földművelés, erdősítés, vagy ipari tevékenység céljára hasznosítja az ember.

A külterületi földek esetében állami és helyi önkormányzati hatáskör annak meghatározása, hogy a földön mit lehet termelni, vagy milyen gazdasági tevékenység folytatható.

A társadalmi fejlődéssel a zártkertek felhasználási célja és tartalma is változik, amivel a jogi szabályozás úgy tűnik, hogy nem nagyon tart lépést.

 

Milyen hosszú procedúrára kell számítanunk, amikor zártkerti ingatlant vásárolunk?

Minden nemzetgazdaság számára kiemelt fontosságú a művelhető föld és az erdősített területek. Az államok igyekeznek megvédeni saját termőföldjeiket az idegen tulajdonba kerüléstől és a termelési rendeltetés megváltoztatásától.
A mezőgazdasági és erdőgazdasági besorolású területek értékesítése során a földforgalmi törvény szabályait kell alkalmazni.

Hogy jön ez a zártkertekhez?

„A földhivatalok a mezőgazdasági művelés alatt álló földterületeket szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, erdő, fásított terület, nádas vagy halastó művelési ágban, míg a nem mezőgazdasági művelés alatt álló területeket egységesen kivett elnevezéssel tartják nyilván.”

„Amennyiben egy földrészleten belül legalább egy mezőgazdasági művelés alatt álló területként nyilvántartott alrészlet van, az egész földrészletre alkalmazni kell a földforgalmi törvény előírásait.”

„Mivel a zártkertek az ingatlan-nyilvántartás szerint részben vagy egészben mezőgazdasági művelés alatt állnak, ezekre a területekre alkalmazni kell a földforgalmi törvény előírásait!”

„A földszerzési és birtokmaximum számításakor a földdel azonos helyrajzi számon nyilvántartott, művelés alól kivett terület (alrészlet) területnagyságát is be kell számítani.”

Ha a tulajdoni lap I. részében azt látjuk, hogy zártkert, és a telek egészén, vagy egy részén „kert, szántó, szőlő, gyümölcsös, rét, legelő, erdő, vagy fásított terület, esetleg nádas” megnevezés szerepel, akkor tudhatjuk, hogy az ingatlan művelendő földterületet tartalmaz, és a földforgalmi törvény hatálya alá esik.

Ettől sem kell félni, de tudni kell, hogy ez mivel jár.

Az adásvételi szerződést az illetékes önkormányzat jegyzője 60 napra kifüggeszti a hivatalban, mert az ingatlanra elővásárlási joga van a helyi földművelőknek, az önkormányzatnak és a magyar államnak. Az esetek többségében meg lehet mondani, hogy mekkora esélye van annak, hogy ilyen elővásárló jelentkezik.

Ezt követően az adásvételt engedélyeznie kell a magyar államnak. A járási hivatal földhivatali osztálya végzi azt az eljárást, amelynek során kivizsgálják, hogy az adásvételi engedély kiadható-e.
Számos oka lehet az engedély megtagadásának.

Ilyen lehet pl. ha magyar, vagy eu-s (EGK-s) állampolgár magánszemély (nem földművelő) földtulajdona a vásárlással meghaladná a magánszemélyek (nem földművelők) számára előírt maximális 1 hektárt.

„Az egy hektáros szerzési korlát tehát valójában a földhasználatra is vonatkozó birtokmaximum, mert bele kell számítani egyes, nem tulajdonosként használt földek területnagyságát is! (Bérlemény)”

„Az egy hektáros korlátba a termőfölddel azonos helyrajzi számon nyilvántartott művelés
alól kivett alrészlet (udvar, gazdasági épület, lakóépület) területét is bele kell számítani.”

„Ha a földművesnek nem minősülő szerző fél a föld tulajdonjogát közeli hozzátartozójától szerezte (vásárolta, cserélte vagy ajándékba kapta), akkor 300 hektár a szerzési korlát.” (apjától, nagyszülőjétől, gyermekétől)

Ilyen lehet pl. ha magyar, vagy EU-s (EGK-s) állampolgár magánszemély, aki földművelő földtulajdona a vásárlással meghaladná a földművelő magánszemélyek számára előírt maximális 300 hektárt.
EGK = Európai Gazdasági Közösség
„Tagállami állampolgárnak minősülnek az Európai Unió további tagországainak, valamint az uniós egységes piachoz külön nemzetközi szerződéssel kapcsolódó államok (Izland, Norvégia, Liechtenstein, Svájc) polgárai.”

Ilyen lehet a büntetett előélet.

Ilyen lehet, ha a vásárló nem EU-s (EGK-s) állampolgár.

Ilyen lehet, ha a vásárló nem magánszemély, hanem gazdasági vállalkozás.

Egy felkészült ingatlan szakjogász 95%-os biztonsággal ki tudja szűrni azokat a lehetséges szituációkat, amelyek miatt a magyar állam várhatóan visszautasítaná a tulajdonváltást.

Másképp fogalmazva, egy felkészült ingatlan szakjogász 95% biztonsággal tudja garantálni, hogy nem lesz gond az állami engedélyezés során.

 

Kivétel:

Amennyiben a vásárlásra kiszemelt zártkerti telek egésze művelési ágból kivont, azaz pl. „kivett lakóház, udvar”, akkor nem tartozik a földforgalmi törvény hatálya alá, és így az adásvétel egészen egyszerűvé válik.
Nem kell állami engedély a megvásárlásához.

Azt azért meg kell vizsgálni, hogy hány tulajdonosa van, mert osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg.

 

Lehet-e művelés alól kivonni termőföldet?

Lehet, de csak olyan fejlesztési céllal, amit az állam jóváhagy.

Tegyük fel, hogy akarsz építeni egy épületet a telked egy részére, ami szükséges ahhoz, hogy a földeden hatékony gazdálkodást folytass.

Ha elfogadhatóan meg tudod indokolni a művelés alól történő kivonás szükségességét, akkor kérheted a kivonást, de arra első körben csak ún. elvi engedélyt fogsz kapni.
Ezt követően el kell végezned azt a fejlesztési célt, amit a kivonási kérelemben meghatároztál.
Kivonásra csak azután kerülhet sor, miután a fejlesztési célt határidőre, az előírtak szerint, maradéktalanul megvalósítottad.
Így nem lehet azzal trükközni, hogy beírsz valami elfogadható célt, de azt nem valósítom meg, vagy mást valósítasz meg, mert ez esetben a kivonás nem fog megtörténni.

 

Megértem, ha zártkerti ingatlan vásárlásán gondolkozik.

Sok ezer ilyen ingatlan van az országban, és biztos vagyok abban, hogy sokak számára jó megoldást jelent egy ilyen ingatlan.

Félelemből elutasítani ugyanolyan butaság, mint úgy vásárolni, hogy az ember nem is tudja, hogy mit vesz.

Az emberek jellemzően félnek attól, amit nem ismernek. Nem kell, hogy így legyen.

Én csak arra bíztatom, hogy ne felkészületlenül hozzon döntést!

 

Még egy megjegyzés:

Egy ügylet nem attól lesz jó üzlet, vagy rossz üzlet, hogy mennyire tűnik bonyolultnak annak lebonyolítása.

Hasonlatként a különféle pályázati lehetőségeket hoznám, ahol néha meglehetősen bonyolult minden előírást teljesíteni, mégis ha hozzáértő segítséggel tesszük, biztonsággal juthatunk jelentős támogatáshoz.

Az ingatlanvásárlás attól lesz jó üzlet a számunkra, hogy elérjük vele azt a célt, amit a vásárláskor megálmodtunk.
Azt az otthont, amire vágyunk.
Azt a környezetet, amiben megvalósíthatjuk álmainkat.
Azt a befektetést, amit haszonra tudunk váltani.

 

Barátsággal: Török József
magáningatlanos, ingatlanértékesítési specialista

ui.: A fenti cikk nem ad teljes körű tájékoztatást a témában. Ha zártkerti ingatlant akar eladni, vagy vásárolni, forduljon szakértőhöz!