Gyakran találkozom azzal, hogy vásárlók nem tudják, mi is pontosan az osztatlan közös tulajdon.
Mivel jár, ha az ember ilyen ingatlant vásárol?
Tartaniuk kell-e attól, ha osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlant vásárolnak?
Sokszor megijednek tőle akkor is, ha egyébként nem indokolt.
Az alábbi sorokban szeretnék segíteni abban, hogy ne az előítélet legyen az egyetlen kapaszkodó azok számára, akiknek jó megoldás lehet egy ilyen ingatlan.
Először is, miért vannak osztatlan közös tulajdonban lévő lakások?
Miért nem csak társasházak vannak?
Ennek történelmi okai vannak.
Az emberek mindig is oda mentek lakni, ahol megfelelő munkát, megélhetést találtak. Ennek következtében ezeken a településeken és azok környékén megnőtt a lakások iránti kereslet.
Ha van igény, akkor előbb, utóbb megjelenik a kínálat is.
Ha kis lakásra nagyobb a kereslet, mint a nagyobbra, mert többen meg tudják fizetni, akkor kézenfekvő, hogy elindul egy feldarabolási folyamat. De nem csak emiatt jöttek létre osztatlan közös tulajdonok.
A legtöbb osztatlan közös tulajdon úgy alakult ki, hogy egy megépült ingatlant, például egy családi házat, több lakásra osztottak. pl. az alsó szint lett egy önálló lakás, a felső szint meg egy másik.
Agglomerációban sok olyan telek található, amelyre több ház is épült. Egy a szülőknek, később egy a gyermeknek és annak családjának.
Olyat is sokat látni, hogy a lakóház folytatásaként megépült gazdasági épületet később átépítették és egy vagy több lakást alakítottak ki belőle.
Aztán az élet halad. A szülők meghaltak, a gyerekek elváltak… A többlakásos ingatlan pedig piacra került, és új tulajdonosok vették birtokba az egyik, majd a másik lakást.
Budapesten sok olyan lakással találkozhatsz, amely egy nagyobb lakás ketté, vagy több részre bontásából jött létre. Sok főúri lakás végezte így.
Egy időben divat volt, hogy egy telekre felhúztak egy 3-6 lakásos házat, de nem alakították társasházzá, hanem az önálló lakásokat ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási megállapodással értékesítették.
Oké, de miért nem alakították társasházzá ezeket az ingatlanokat?
Azért, mert az macerás és nem is olcsó dolog.
Meg kell bízni egy ügyvédet, aki a tulajdonostársakkal egyeztetve elkészíti a társasház alapító okiratát. Elkészíti a szervezeti és működési szabályzatot, és létrehozzák a társasházat, mint jogi személyiséget.
Benyújtják a földhivatalhoz. Bankszámlát nyitnak, választanak, vagy kijelölnek egy közös képviselőt, stb.
Elvileg a társasháznak évente közgyűlést kell tartania, ahol meghallgatják a közös képviselő beszámolóját. Határoznak a szükséges intézkedésekről (közös költség emelés, tervezett felújítások, felújítási alap elhatárolás, stb.)
Ugye te is látod, hogy ez egy néhány lakásos ingatlan esetén nem túl kívánatos feladat. Pláne akkor, ha a kialakításkor még egy család tagjai lakják a lakásokat.
Személyes véleményem az, hogy egy jól elkülönülő lakás, lekerített, kizárólagosan használt kert esetében nem rosszabb egy osztatlan közös tulajdon, mint egy társasház. Amennyiben az elkülönített ingatlanrészek karbantartását is önállóan el tudja végezni az azt birtokló tulajdonos, akkor nem látom értelmét, hogy egy néhány lakásos ház esetében mi indokolná a társasházzá alakulást.
Ugyanúgy a többi tulajdonos együttműködési készségén múlik az, hogy milyen lesz az egymás mellett élés, mint a társasházak esetében.
A társasházzá alakítás olyan esetekben jelent egyértelmű előnyt, amikor nagy lakásszámról van szó, ami megnehezíti a tulajdonosok együttműködését, kommunikációját. Ez esetben ésszerűbb a jobban szabályozott társasházi formát kialakítani.
Fejlesztő által épített több lakásos ingatlanok esetén viszont az a véleményem, hogy igenis történjen meg a társasházzá alakítás. Korszerűbb, egyszerűbb, a lakók együttműködési készségétől kevésbé függő megoldást nyújt a társasházi forma.
Az aglomerációban sok olyan építkezés történt a 2000-es évek környékén, ahol trükköztek a beépíthetőséggel. Pl. a helyi építési szabályzat két lakást engedett felhúzni a telekre.
Felépítettek hát két olyan lakást, amiben darabonként két konyha, két fürdő, két wc, és mondjuk 4 szoba volt, majd a használatbavételi engedély átvételét követően felhúztak egy válaszfalat, amivel tovább osztották, és csináltak belőle egy négylakásos osztatlan közös tulajdont. Jó esetben minden lakás önálló mérőórákat kapott. Rosszabb esetben két-két lakáshoz közös gázóra és vízóra tartozott. Az önálló villanyóra kialakítása nem szokott gondot jelenteni. Ez az ingatlan aztán nem alakulhatott társasházzá, mert nem felelt meg a helyi építési szabályzatnak, így osztatlan közös tulajdonban maradt.
Nem szerencsés ez a megoldás, de persze ettől még ezek az ingatlanok lakhatók.
Budapesten a rendszerváltás után több olyan ház is épült, amely nagy lakásszámmal létesült. 70-90 lakás. Fejlesztői mulasztás, banki elszámolási vita, vagy valamilyen más jogi probléma miatt (pl. nem készült hozzá kellő számú parkoló), nem sikerült megalapítani a társasházat. Ebben az esetben az egész ház egy tulajdoni lapon szerepel, és a lakások tulajdonosai résztulajdonosként birtokolnak a lakás méretének megfelelő tulajdoni hányadot. Az udvar, a közlekedők közös használatban vannak. A lakásokat, és a parkolókat kizárólagos jelleggel használják a lakók.
Egy fokkal rendezettebb a helyzet, ha készült egy ügyvéd által ellenjegyzett, minden lakó által aláírt használati megosztási megállapodás, amely rögzíti, hogy mely lakások és mely parkolók, melyik tulajdonrészhez tartoznak. Ennek a megosztási megállapodásnak a hiányában elvileg bármelyik tulajdonostárs használhatná bármelyik lakást, de ez csak elmélet. Ha nincs kulcsa hozzá, akkor csak az ajtó feltörésével tudna bejutni egy másik lakásba, ami azonnali rendőrségi intézkedést vonna maga után.
Ez ugyanis önkényes és jogellenes lakásfoglalás.
Egy 90 lakásos ház esetében természetesen sokkal jobb, rendezettebb megoldás a társasházi forma. Ez nem is kérdés.
Semmi sem tiltja, hogy egy osztatlan közös tulajdonban lévő, több lakásos ház megbízzon közös képviselőt. Az ő dolga viszont nem lesz olyan könnyű, hiszen ha nem társasházról van szó, akkor vélhetően nincs SZMSZ (szervezeti és működési szabályzat), ami számonkérhető a lakókon.
Mielőtt azt hinnéd, hogy a társasházi forma biztosítékot jelent a ház rendezett működésére, el kell keserítselek. Az sem jelent garanciát.
Elég néhány lakó, aki nem fizeti a közös költséget, zaklatja a szomszédokat, rendetlen… és ugyanúgy meg fogja keseríteni a többi lakó életét, mintha osztatlan közös tulajdonban laknának. Ebben nem lesz különbség.
Az nem nagy vigasz, hogy ha a tulajdonostárs sokáig nem fizeti a közös költséget, a tartozás ráterhelhető az ingatlan tulajdoni lapjára. Sok-sok év kell hozzá, hogy egy ilyen tulajdonostárstól megszabaduljon a ház.
Sokan nem tudják, de általában osztatlan közös tulajdonú házban lévő lakásra is lehet hitelt felvenni. (Az önálló mérőórákat jellemzően elvárja a bank.)
A felvett hitel csak a hitelfelvevő tulajdoni hányadát fogja megterhelni. A többi tulajdonostárs tulajdoni hányadát nem érinti a terhelés!
Mostanában ugyan korlátozták a hitelfelvételi lehetőségeket. Maximum 10-12 lakásos ingatlan esetében adnak hitelt. A banki szabályok azonban gyorsan változnak. Biztos vagyok benne, hogy ami régen működött, az kis idő múlva ismét működni fog.
A legtöbb osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan 2-12 lakást tartalmaz.
Ezek jellemzően továbbra is hitelezhetők.
Azért írom, hogy jellemzően, mert a hitelképességet egyéb tényezők is befolyásolják. A bank dönti el, hogy mire és kinek ad hitelt.
Ha osztatlan közös tulajdonban vásárolnál lakást, azt biztosan azért teszed, mert olcsóbb, mint egy társasházi lakás.
De lehet, hogy azért, mert jó helyen van és tetszik az ingatlan.
Nem ördögtől való dolog ilyen lakást vásárolni.
Azt azonban fontos tisztázni, hogy mit vásárolsz.
Mi lesz kizárólag a tiéd, a te kizárólagos használatodban.
Ha engem kérdezel, azt javaslom, hogy leginkább olyan lakást vásárolj, amelyhez elkészült a jogutódokra is érvényes, ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási megállapodás.
Önálló mérőórákkal rendelkezik (gázóra, vízóra, villanyóra).
Ha 2-12 lakásból álló ingatlanról van szó, és nincs ilyen megállapodás, akkor csináljanak. Legyen ez is tárgya az adásvételnek.
Ha kert is tartozik hozzá, jobb, ha kerítéssel elválasztott kertrészek vannak.
Egyébként meg mindenki azt veszi meg, amire pénze és lehetősége van.
Ha nincs pénzünk újépítésű ingatlanra, akkor használt ingatlant vásárlunk.
Ha nincs pénzünk Budapesten vásárolni, akkor az agglomerációban vásárlunk.
Megfelelő áron, minden ingatlannak meg lesz a vevője, aki meglátja benne a fantáziát.
Elővásárlási jog:
Ha osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanban vásárlunk lakást, akkor tudnunk kell, hogy a házban lévő többi tulajdonosnak elővásárlási joga van a lakásra.
A tulajdonostársakat értesíteni kell az adásvételről, és ha valamelyik tulajdonostárs élni kíván az elővásárlási jogával, akkor ugyanazon az áron, ugyanazokkal a feltételekkel (fizetési ütemezés, stb.) beléphet a vásárló helyére.
Ez nagyon ritkán fordul elő.
Az elővásárlási jog rendezése készpénzes vásárlásnál, ráhagyással kb. 20 nappal meghosszabbítja az adásvételt.
A gondos eladó és a gondos ingatlanos azzal kezdi az értékesítést, hogy megkérdezi a tulajdonostársakat, hogy meg kívánják-e vásárolni a lakást.
Ha meg tudnak egyezni, akkor piacra sem kerül az ingatlan.
Ha úgy nyilatkoznak a tulajdonostársak, hogy nem akarják megvenni, akkor piacra kerül az ingatlan és jöhet egy külső vevő.
A tulajdonostárs írásban előre is lemondhat az elővásárlási jogáról. Ez azonban nem biztos megoldás, ugyanis a tulajdonostárs a később nyélbe ütött adásvételi szerződést követően azt mondhatja, hogy „Ezekkel a feltételekkel én is megvenném.” és perre viheti a dolgot.
Sokkal jobb megoldás, amikor a létrejött adásvételi szerződésről értesítjük a tulajdonostársakat. És írásban kérjük a nyilatkozatukat, hogy lemondanak az elővásárlási jogukról, vagy élni kívánnak azzal?
Adásvételi szerződésnél csak a foglaló kerül átadásra. A vételár többi részének megfizetése és a hitelfelvétel az elővásárlási jog rendezését követően történhet.
Az ügyvéd írásban tértivevényes levélben kiértesíti az elővásárlásra jogosultakat.
Nem probléma, ha nem válaszolnak a felkérésre. Még az sem gond, ha nem veszik át az ajánlott levelet. A törvény kimondja, hogy az át nem vett levél – ha jól emlékszem, 5 nap múltán – kézbesítettnek minősül. Az írásos válasz elmulasztása pedig az elővásárlási jogról való lemondásnak tekinthető. A válaszra az elővásárlási jogosultnak van 8 napja.
(A pontos határidők változhatnak. Kérdezd az ügyvédedet.)
Ha valamelyik tulajdonostárs úgy dönt, hogy mégis élni kíván az elővásárlási jogával, akkor pontos határidőn belül megteheti. Írásban jeleznie kell az adásvételi szerződést bonyolító ügyvéd felé.
Ilyenkor új szerződés készül az elővásárlóval.
A foglalót az elővásárló az eredeti vásárló számára utalja át.
Ilyenkor a kieső vásárló a megfizetett foglalót kapja csak vissza. Nem jár a foglaló kétszerese.
Az osztatlan közös tulajdont vásárló „külső” (nem tulajdonostárs) vevőnek ez a kockázata fennáll. Még egyszer említem, hogy nagyon ritkán fordul elő, hogy miután szóban azt mondta a tulajdonostárs, hogy nem akar vásárolni, később meggondolja magát.
Osztatlan közös tulajdon és osztatlan közös tulajdon között óriási különbségek lehetnek.
Beszéljétek át az ingatlanossal, hogy mi a pontos szituáció.
Aztán nézze meg ügyvéd.
Ha felkészült és hozzáértő volt az ingatlanos, akkor az ügyvéd meg fogja erősíteni azt, amit az ingatlanos mondott.
Úgy ahogy az ingatlanosok között is vannak olyanok, akikkel nem szívesen találkoznál, az ügyvédek közt is van ilyen.
Ezek közé sorolom azt az ügyvédet is, aki csak azért lebeszél egy számodra megfelelő ingatlanról, mert az neki nem felelne meg. Tipikusan meg sem nézi, hogy miről van szó, hanem zsigerből azt mondja, hogy osztatlan közös tulajdont ne vásároljál.
Lehet, hogy jót akar, az is lehet, hogy igaza van. Esete válogatja.
Döntened azonban neked kell, mégpedig a teljes kép megismerése után.
Én azt javaslom, hogy informálódj. Ismerd meg a pontos jogi helyzetet, az eldöntendő kérdéseket, kockázatokat.
Úgy dönts, hogy tudod miről döntesz.
Ha találtál egy olyan lakást, amely egyébként mindenben megfelel, csak éppen osztatlan közös tulajdoni formában nyilvántartott ingatlan, attól még lehet, hogy jó megoldás lesz a számodra.
És az is lehet, hogy nem.
Ne rögeszmékre hallgass, hanem informálódj és mérlegelj.
Az nem jó szempont, hogy az ügyvédnek nincs kedve foglalkozni egy több lakásos ház, a szokásosnál hosszabb tulajdoni lapjának átnézésével. A tulajdonostársak tértivevényes kiértesítésével. A kézbesítési határidők, válaszadási határidők figyelésével. A beérkező válaszok és határidőre nem beérkező visszajelzések földhivatal felé történő igazolásával…
És bár neked jó volna az az ingatlan csak azért lebeszél róla, mert ő nem venne olyat, vagy nincs kedve foglalkozni vele.
A jó ügyvéd úgy akar neked jót, hogy figyelembe veszi a te elgondolásodat, lehetőségeidet, és abban segít, ami számodra megfelelő és megfizethető.
A legtöbb ügyvéd szerencsére ilyen.
Nincs tökéletes ingatlan.
Számodra az az ingatlan lesz jó, ami minden felmerülő szempont figyelembe vétele után is jó választás marad.
Én láttam egyszer egy tökéletes lakást. Nagyon jó helyen volt. Előtte park, a Dunára nézett. Igényes házban, kifogástalan minőségben készült. Elbűvölő hangulatot árasztott.
Csak egy baj volt vele: az ára. 🙂
Barátsággal: Török József
magán ingatlanos
ingatlanértékesítési specialista