Menü Bezárás

Tényleg olyan egyszerű ingatlant eladni? Mik a buktatók?

Ingatlan adásvételek mindig vannak.
Akkor is, amikor dübörög a piac, és válságok idején is vesznek, és adnak el ingatlant.

Persze olyankor, amikor az emberek zöme nem érzi biztonságosnak a vásárlást, vagy úgy látja, hogy számára nem az a megfelelő pillanat, akkor sokkal kevesebb ingatlan adásvétel történik.

A befektetők haszonszerzési céllal vásárolnak és adnak el.

Az átlagos eladó az élethelyzetét igyekszik megoldani, akkor, amikor az szükséges.

  • Gyermek született, és kinőtték a régi lakást.
  • Megnőttek a gyerekek, és már nem megfelelő a közös szoba. Több szoba kell.
  • Elvált és kisebbe költözne.
  • Örökölt és pénzé tenné.

Nem kérdés, hogy minden eladó szeretné kihozni a maximumot az eladásból, de az átlag eladónak gyakran más szempontjai is vannak.

  • Adott időn belül kellene lebonyolítani a lakás eladást, mert nemsoká elkészül az épülő családi házuk, és ki kell fizetni a fennmaradó összeget.
  • Úgy kéne eladni, hogy 3-6 hónapig még benne lakhassanak.
  • Készpénzes vevőre van szükség, mert nincs idejük kivárni a hitelezést.
  • Messze él, nem tudja kipakolni, kitakarítani az ingatlant.
  • Nincs jó kapcsolatban a tulajdonostársával. Kell valaki, aki vele is szót ért.
  • Nincs időm foglalkozni vele. Felkészülni az eladásra, hirdetgetni, kiemelni, fogadni a hívásokat, mutogatni, tárgyalni, alkudozni, menedzselni az egészet.

Az eladó szempontjain túl, az ingatlan adottságai is bonyolíthatják az eladást.

  • Tisztázatlan, vagy tisztázandó jogi helyzet pl.:
    • a tulajdoni lapon a valóságtól eltérő méret szerepel
    • a térképmásolaton nem szereplő épületrészlet, vagy épület áll a telken
    • rendezendő terhek szerepelnek a tulajdoni lapon (jelzálogjog, terhelési és elidegenítési tilalom, haszonélvezeti jog, telki szolgalom, végrehajtási jog, …)
    • tulajdoni lapon nem szereplő tulajdonos
    • elővásárlási jog
    • állami engedélyhez kötött az eladás
  • Valamilyen adottság miatt akadályba ütközhet a hitelezés

Néha csak az a kérdés merül fel, hogy „Milyen feltételekkel értékesítsem az ingatlanomat, hiszen nem tudom, hogy majd milyen feltételekkel fogok tudni másikat vásárolni?”.

Nem mindig olyan egyszerű biztonságosan eladni egy ingatlant.
Még olyan esetekben is, szükség lehet tapasztalatra, felkészültségre, amikor az ingatlannak egyetlen tulajdonosa van, nincs teher a tulajdoni lapon, nincs elővásárlási jog, és az eladó oldalán egyéb, figyelembe veendő dolog. Ekkor is ott van a vevő, akinek nem árt utána nézni.

Kideríteni, hogy

  • Tényleg vásárlás képes-e?
  • Mennyire valószínű, hogy teljesíteni tudja, amit az ajánlatában ígér?
  • Megbízható, vagy problémás vevő, akitől jobb óvakodni?
  • Meddig mehetek el vele az alku során?

Utólag mindenki okos, és belátja, hogy nem elég adásvételi szerződést kötni! Fontos, hogy rendben végig is menjen az adásvétel!

A vevő megszerezze az ingatlant, az eladó pedig hozzájusson a pénzéhez!
Határidőre, probléma nélkül!

Láttunk már olyan adásvételt, amely négy hónappal az aláírást követően hullott szét, mert a vevő nem mérte jól fel a lehetőségeit és úgy alakultak a dolgai, hogy nem tudta teljesíteni, amit vállalt. Az eladó nem csak időt vesztett, mert ő is lefoglalózta leendő drágább ingatlanát.

Felértékelődik annak a jelentősége, hogy felkészült, profi értékesítő foglalkozik-e az eladással, vagy olyan közvetítő, aki nem mestere az eladásnak, netán egy tulajdonos, akinek még abban sincs tapasztalata, hogy aktuálisan mire kell figyelni a biztonságos eladás érdekében.

Rossz látni, amikor 3, 4, 5 olyan vevőt is elengednek az értékesítésben képzetlen közvetítő kollégák, akiknek egyébként el lehetne adni az ingatlant.

Amikor erős a piac, akkor ez csak azzal jár, hogy néhány hónappal meghosszabbodik az eladás.

Amikor szerényebb a vásárlási aktivitás, akkor ennél fájdalmasabb következményei lehetnek, ha elengedünk egy potenciális vevőt!

Nem kell nagy szakértelem ahhoz, hogy meglássuk, durva áresésre számíthat az a tulajdonos, aki lefelé tartó piacon hónapokat késik az eladással.

Sajnos a tendenciákat csak korlátozottan lehet megbecsülni. Nem látjuk a jövőt.

Aki elmulasztja a jó lehetőséget, lehet, hogy nagyon soká (néha évek múlva) lesz csak ismét megfelelő lehetősége az eladásra.

A vevők zöme általában igyekszik kihasználni az alku pozíciót.
Kell valaki, aki úgy tudja megvédeni az árat, hogy közben nem riasztja el a vevőt!
Ez nem az EGO-k harca. Az nem működik!

A legtöbben csak úgy tudnak alkudni, hogy ultimátumot adnak a vevőnek.
A „Ha ennyiért kell, vigye. Ha nem, akkor majd jön más.” hozzáállás vagány, de gyakran egyenes út a veszteséghez!

Az bizony művészet, hogy úgy védjük meg az árat, hogy a vevő ne álljon fel a tárgyalószékből, és a végén aláírja a megállapodást!

Természetesen, nem lehet mindig alku nélkül eladni. Én sem tudok mindig alku nélkül eladni.

Az elmúlt évben, az általam eladott ingatlanok közel 65%-át árengedmény nélkül, hirdetési áron adtam el!
A vevő persze megpróbált alkudni.

A fennmaradó esetek közel kétharmadában csak jelképes alku volt (néhány százezer forint).

És természetesen voltak olyan ingatlanok, ahol ennél nagyobb alkura is szükség volt az eladáshoz.

A lényeg, hogy az eladó számára is megfelelő legyen a megoldás!

Javaslom, hogy olvassa el a „Mi kell a sikeres ingatlan eladáshoz?” című cikkemet!

Barátsággal, Török József
magáningatlanos
ingatlanértékesítési specialista