Amikor egy vevő szóban ajánlatot tesz, arról azt feltételezzük, hogy komolyan gondolja. Pedig a szóban elhangzó ajánlatok az esetek zömében csak puhatolódzások, hogy kiderítsék mennyire van eladási kényszerben az eladó.
Dörzsölt befektetők szinte mindig azt csinálják, hogy bedobnak egy árat, majd ha igent mond rá az eladó, különféle trükkökkel megpróbálnak faragni belőle.
Az emberek sokszor gyarlók. Ha megtehetik, néha nem tartják amit megígértek.
Eladóként tudnunk kell, hogy a szóban elhangzott ajánlat az esetek zömében nem sokat ér.
Olyan megállapodást szeretnénk a vevővel, amit aztán be is tart.
Olyat, ami átgondolt, megfontolt és amiből nem tud csak úgy, fájó következmények nélkül kihátrálni.
Adásvételi szerződésről szoktam mondani: Az a jó adásvételi szerződés, amit jobban megéri betartani, mint megszegni, vagy kihátrálni belőle.
Visszatérve a vételi ajánlatra, ilyenkor szokott jönni az a gondolat, hogy az ajánlat elfogadása esetén a vevő fizessen foglalót az eladó részére.
Én ezt nem ajánlom.
Először is, hiába nevezzük az átadott pénzt foglalónak, jogilag az csak akkor válik foglalóvá, ha létrejön az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés és abban foglalónak minősítik azt.
Addig sajnos nem foglaló.
Így aztán nem is tudja ellátni azt a funkciót, amit a foglalótól várunk.
Nevezetesen azt, hogy ha a vevő kilépne az egyezségből, akkor elveszíti azt, és természetesen, ha az eladó kilépne az egyességből, akkor duplán köteles visszafizetni azt.
Addig amíg nem jött létre az adásvételi szerződés, a vevő meggondolhatja magát és kiléphet az egyezségből anélkül, hogy az eladó megtarthatná a nála letett összeget.
Ezért ezt vessük el, mert nem megoldás a számunkra.
Akkor mit lehet tenni?
Ha profi ingatlanoson keresztül tesz ajánlatot a vevő, akkor fel fog merülni az ajánlattételi biztosíték szükségessége. A vevő meghatározott összeggel, úgynevezett ajánlattételi biztosítékkal garantálja azt, hogy tartja magát a vételi ajánlatához. Ha egyoldalúan elállna a vásárlástól akkor ezt az összeget elveszíti.
Ott van tehát egy olyan nem kívánt következmény, hogy ha egyoldalúan kilép a megállapodásból, akkor az sok pénzébe kerül.
Az ilyen megállapodások széthullásának az aránya a tapasztalatom szerint jóval kevesebb, mint 1%.
Az ilyen megállapodások szinte 100%-ban sikeres adásvételi szerződéssel végződnek.
A szóban történő megállapodások ezzel szemben kb. 25-35%-ban végződnek adásvételi szerződéssel.
Elég nagy különbség, igaz?
Ha ehhez hozzávesszük, hogy akár az eladó, akár a vevő számára milyen egyéb káros következményei lehetnek annak, hogy ha a másik fél kilép az ajánlatból, akkor még rosszabb a helyzet.
Sok eladó a sikeres eladásban bízva lefoglalózik egy másik ingatlant, ahová költözni akar, majd amikor nem sikerül eladnia a sajátját, akkor bukja a letett foglalót.
Márpedig, ha meg van az a ház, vagy lakás, ahová költözne, és létrejön a saját vevőjével a megállapodás, akkor nem fogja húzni az időt, mert esélyes, hogy lecsapják a kezéről a kiszemelt ingatlant.
Más eladók azért járnak rosszul, mert a szóban megkötött megállapodás reményében más, lehetséges vevőket és időt veszít, miközben változnak az árak a piacon.
A jól összeállított és pénzzel biztosított vételi ajánlatnak van egy másik, szerintem ugyanolyan fontos funkciója.
Ha hozzáértő állítja össze a vételi ajánlatot, akkor beleír minden fontos részletet, amiben a felek megállapodnak.
Az esetleges terhek rendezési módját.
Az ajánlat érvényességi feltételeit.
Az eladási árat, a fizetési részleteket és azok fizetési időpontját.
Az átadás-átvétel feltételeit és időpontját.
Azt, hogy mi marad az ingatlanban, és azt, hogy hogyan, milyen állapotban kell átadni azt.
És így tovább.
A szó elszáll, az írás megmarad.
Ha írásba foglaljuk, akkor később nem merülhet fel, hogy én máshogy emlékszem.
Nagyon leegyszerűsödik az eladó és a vevő dolga, mert mindenki tudja, hogy mit vállalt és mit kell teljesítenie, betartania.
Nem kell az emlékezetére hagyatkoznia és nem képezheti vita tárgyát, hogy miben állapodtak meg.
Ne felejtsük el, hogy egy ilyen horderejű megállapodás a legtöbb ember számára óriási stresszt jelent.
Egyik-másik fél, néha azt sem tudja, hogy hol van a feje.
Ha nincs leírva, össze keveredhetnek az emlékezetében az elfogadott és a megvitatott dolgok.
Ami le van írva, abban állapodtak meg a felek. Attól eltérni csak közös megegyezéssel lehet.
Sajnos számos nagy iroda és sok kisebb iroda használ olyan ajánlattételi ívet, ami semmit sem ér.
Mostanában találkoztam olyannal is, amit őszintén szólva, nem is szabad aláírni.
Egyoldalú, előnytelen feltételeket tartalmaz. A célja nem a biztonságos megállapodás segítése, hanem az iroda érdekeit szolgáló csapda kialakítása. Nézd meg, hogy mit írsz alá!
Összefoglalva az eddig elhangzottakat, a szóbeli ajánlat nagyon labilis dolog.
Óriási mértékben növeli a megállapodás betartását egy írásos, pénzzel alátámasztott vételi ajánlat.
A megállapodás természetesen nem attól biztonságos, hogy leírták.
Az azt biztosító mellék kötelmek, mint az ajánlattételi biztosíték sokat érnek, de nagyon fontos az is, hogy pontosan, jogilag érvényesíthető módon le legyen írva minden olyan részlet, amiben a felek megállapodnak.
Az meg csak úgy lehetséges, ha van valaki, aki átlátja a részleteket, sok hasonló ügyletet végigcsinált, tudja, hogy mire kell figyelni, mit kell megbeszélni és belefoglalni a vételi ajánlatba és annak elfogadási nyilatkozatába.
Saját tapasztalatom azt mutatja, hogy egy jó a vételi ajánlatból, sokkal könnyebben készít az ügyvéd olyan adásvételi szerződést, ami megfelel a felek igényeinek, és kellően garantálja az ügylet biztonságos végrehajtását.
Barátsággal, Török József
magán ingatlanos
ingatlanértékesítési specialista