Csökkenő piacnak azt nevezzük, amikor egyre kevesebb a vevő, és egyre kevesebb a létrejött adásvételek száma.
Ezen a piacon jellemzően csökkennek az ingatlanárak és növekszik az eladó ingatlanok száma.
Amikor ebben a fázisban van az ingatlanpiac, akkor jellemzően magas az infláció és növekszik. Ez erősíti azt a tendenciát, hogy a befektetők nagy része elfordul az ingatlan piactól, más befektetési célpont felé fordul.
Csökkenő piacon életveszélyes lehet, ha nem jól határozzuk meg a piacra viteli árat, vagyis túlárazunk.
Ekkor elmaradnak a komoly érdeklődők.
Túl kevés fizetőképes vevő érdeklődik.
A nézelődők persze ekkor is jönnek, de eladás nem lesz.
A nézelődőknek mindegy, hogy mennyibe kerül az ingatlan. Ők nem vásárolni akarnak.
Növekvő piacon – növekvő árak, növekvő érdeklődés, növekvő tranzakció szám, szűkülő kereslet mellett – nem olyan nagy katasztrófa a túlárazás, mert esély van arra, hogy idővel a piac utoléri a hirdetési árat.
Lefelé menő piacon ez nem fog megtörténni!
Hiába csökkentjük az árat, ha nem korrigálunk a szükséges mértékben, az ingatlan még mindig oly mértékben túlárazott marad, hogy továbbra is elmaradnak a vevők.
A fentiekből megérthető, hogy miért különösen fontos az értékbecslés a sikeres piacra vitel érdekében.
Sok időt takaríthatunk meg vele, és hatékonyan az eladás szolgálatába állíthatjuk a piacra vitel első heteit. Túlárazás esetén ezeket elvesztegetjük, ami azért baj, mert ezek a hetek a leghatékonyabbak az eladásra.
Az első néhány hétben új kínálatként szerepel az ingatlan a hirdetési oldalak kínálatában. Ilyenkor nézi meg a legtöbb potenciális vevő.
Sokan azt gondolják, hogy „majd alkuszik a vevő, ha komolyan gondolja”, és ebben van is egy kicsi igazság.
Én azonban a kérdést másképp tenném fel: Milyen mértékű túlárazást mellett gondolják még azt az érdeklődők, hogy van esélyük alku esetén megfizetni az ingatlant?
A legtöbb kereső beír egy tól-ig összeget, és kiszűri azokat az ingatlanokat, amelyek ezen belül vannak. A többi hirdetés fel sem jön nekik.
Az ingatlanközvetítők által végzett értékbecslés piaci összehasonlításon alapul.
Ez azért fontos, mert az aktuálisan elérhető kínálathoz hasonlítjuk az ingatlant.
Ha úgy árazzuk be az ingatlant, hogy tudjuk, mi a piaci realitás, milyen ingatlanokkal versenyzünk, a kínálaton belül hová sorolható a szóban forgó ingatlan , és elvégezzük az értékbecslést, akkor olyan áron tudjuk piacra vinni az ingatlant, amely korrekt ajánlat lesz a lehetséges vevők számára. Ennek eredménye az lesz, hogy meg fognak jelenni az érdeklődők.
Ha van kellő mennyiségű érdeklődés, releváns, valódi vásárlási szándékkal érdeklődnek vevő jelöltek, akkor eladás is lesz.
Nem olyan bonyolult ez. Mégis a legtöbben elrontják.
Aztán csodálkoznak, hogy nem kel el az ingatlan.
Barátsággal: Török József
magán ingatlanos