A rövid válasz az, hogy addig, amíg meg nem változnak az abban számításba vett körülmények.
Nesze semmi, fogd meg jó, igaz?
Akkor bontsuk ki kicsit jobban a dolgot:
Ha változik a kínálat, új ingatlanok jelennek meg, amelyek változtatnak az érvényesíthető árakon, akkor új kalkulációt kell csinálni.
Ha a konkurens ingatlanok ára csökken, akkor azt célszerű felvezeti az értékbecslő táblázatba és így előáll egy új kalkulált eredmény, ami megmutatja, hogy mennyit kell változtatnunk ahhoz, hogy játékban maradjunk.
Mikor vagyunk játékban, mikor van esélyünk az eladásra?
Akkor vagyunk játékban, ha a valós vételi szándékkel rendelkező vevők érdeklődnek és nézik az ingatlant.
Ha nincs érdeklődés, akkor játékon kívül vagyunk.
Ha nincs érdeklődés, akkor biztos, hogy eladás sem lesz!!!
Manapság az interneten fél-háromnegyed óra alatt képbe tudnak kerülni a vevők.
Létkérdés, hogy olyan ajánlattal legyünk kint a hirdetési oldalakon, ami megmozdítja a vevőket.
Néha előfordul, hogy azt kell mondanom az eladónak, hogy ugyan nincs, vagy nagyon kicsi az érdeklődés, de nem az árral van a baj, hanem azzal, hogy van a piacon néhány olyan ingatlan, ami elviszi az érdeklődőket. Meg kell várjuk, hogy ezek elkeljenek és akkor mi jövünk.
Ez azonban veszélyes játék. Vagy bejön, vagy nem. Arról nem is beszélve, hogy néha a tulajdonos nem tud várni. Mondjuk azért mert foglalót fizetett a következő ingatlanára és hamarosan fizetnie kell.
Az ingatlan eladásnál természetesen figyelembe kell venni az eladó élethelyzetét és lehetőségét is.
Az értékbecslésnek 6 féle változata létezik.
Mi ingatlanértékesítők azt a változatot (piaci összehasonlításon alapuló értékbecslés) készítjük, ami a legpontosabban meg tudja mondani, hogy mi az ami működhet és várhatóan működni fog a piacon.
Van olyan értékbecslés, ami arra jó, hogy meghatározzuk egy apportként vállalkozásba bevitt ingatlan értékét.
Olyan is van, ami azt vizsgálja, hogy mennyiből lehetne újra felépíteni egy adott ingatlant.
Ezeknek azonban nincs sok közük ahhoz, hogy mennyiért lehet eladni azt.
Az értékbecslés legtöbb módozatát nem is érdemes megcsinálni, mert nem igazán jók normál eladás támogatására.
Az ingatlanok annyiért adhatók el, amennyit a vevők hajlandóak megfizetni értük.
A piacon érvényesíthető árak piaci szituációk eredményei, nem az ingatlanközvetítők határozzák meg.
Egy ügyes értékesítő némileg növelni tudja az eladási árat, ha több vevő is komolyan érdeklődik az ingatlanért, de csak addig, amíg akad olyan vevő, aki azt az árat hajlandó kifizetni.
Minél jobban tetszik a vevőnek az ingatlan, minél jobban megtalálja benne azt a megoldást, amit keres, annál inkább hajlandó egy kicsit többet fizetni érte.
Egy jó értékesítő tudja, hogy mivel, hogyan hat a vevő érzelmeire és azon keresztül igyekszik erősíteni a vevő vételi szándékát.
Az értékebecslés, a készítésekor fennálló piaci viszonyokra érvényes.
Ha változnak a fent említett dolgok és nem jönnek, vagy csak nagyon ritkán érkeznek érdeklődők, akkor simán lehet, hogy új értékbecslést kell csinálni.
Van, amikor hetek alatt változnak annyit a piaci viszonyok, hogy szükség van új értékbecslésre.
Persze tudom én, hogy a legtöbb ingatlanos igyekszik megspórolni ezt a munkát, hiszen órákba telik, amíg egy rendes értékbecslés elkészül. Sokan inkább saccolgatnak és hasra ütve próbálnak navigálni a változó piaci viszonyok között.
Egy profi azonban nem sajnálja rá az időt. Azért nem, mert minél pontosabban látja, hogy mi a piaci realitás, annál jobban tudja tervezni az utat, amivel célba ér.
Ha időben nézzük, akár fele annyi idő alatt elérhető az eladás, ha nem spóroljuk meg ezt a munkát.
Oké, de mit csináljon egy tulajdonos? Mégsem készíttethet havonta 50 ezer forintért piacelemzést és értékbecslést?
Valójában ezt kéne tennie.
Ha nem úgy alakul az érdeklődés, ahogy szeretné, akkor mindenképpen ezt kéne tennie, ugyanis sokkal többet veszíthet az eladáson, ha nem reagál időben, vagy rosszul reagál.
Az értékbecslés nem szentírás!
Én például nagyjából 80%-ban egészen pontosan el szoktam találni, hogy mennyiért fog elkelni az ingatlan. 20%-ban viszont nem sikerül pontosan eltalálnom.
Ez nem probléma, mert az értékbecslés nem bírósági ítélet.
Az értékbecslés egy roppant hasznos eszköz, ami segít jól pozícionálni a hirdetésünket.
Segít a piacraviteli ár meghatározásában is.
Ha jól használjuk és az eladó nem akar okosabb lenni, mint a piac, akkor segíteni fog abban, hogy ne húzódjon el a végtelenségig az eladás. Vagy ne járjunk úgy, hogy hónapokig hirdetünk, aztán nem sikerül eladni.
És itt kerül képbe megint az, hogy kire bízod az eladást?
Profi ingatlanértékesítőre, aki ezt amikor csak kell, saját magának megcsinálja azért, hogy ne húzódjon el feleslegesen az eladás. Az eladás elhúzódása ugyanis nem jó neki sem, és könnyen jelentős veszteséget okozhat az eladó számára is.
Egy jó értékesítő felismeri a komoly vételi szándékot és nem keveri össze a megjátszott érdeklődéssel. Úgy mutatja az ingatlant, úgy tárgyal és bánik a vevővel, hogy ezt a szándékot tovább erősítse.
A rossz „értékesítő” olyan dolgokat csinál, olyan hatásokat kelt, amivel rombolja a vevő szándékát. Elbizonytalanítja, rosszabb esetben elriasztja a vevőt.
Az értékesítő sokat tud hozni a konyhára. Már azzal is, ha jól kezeli az alkudozást és megvédi az eladót a felesleges engedménytől.
Barátsággal, Török József
az ingatlanértékesítő