A minap letöltöttem egy ingatlanos cég árazással kapcsolatos tanácsait.
Nem voltam elragadtatva.
Reagálnom kell néhány dologra, mert félrevezető információk vannak benne.
A NAV és a KSH statisztikák árai a múltat mutatják! Semmiképpen sem az aktuális piaci árakat!
Szerinted mennyire lehet reális a fél évvel ezelőtti, vagy még régebbi ár?
A KSH adattár és hasonló, az adatokat több hónap késéssel feldolgozó és összegző statisztikai adatok leginkább arra jók, hogy összezavarjanak.
A hírek zöme nem informál, hanem manipulál!
A statisztikákkal pedig az a baj, hogy nagyon ritkán következtethető ki belőle egy konkrét ingatlan piaci pozíciójának megfelelő, valós piaci érték. Ha csak ezekből indulsz ki, az biztosan félrevisz.
A statisztikában benne van a luxus lakástól a felújítandó panellakáson át, a bontásra ítélt putriig minden, és nem tudod, hogy melyik, milyen arányt képvisel.
Egy érdekesség:
10 éve foglalkozom ingatlanértékesítéssel. Ebből 9 évig nagyon jól működött a piaci összehasonlító elemzésen alapuló értékbecslés. Aztán jött a 3%-os támogatott hitel konstrukcióról szóló hír, és teljesen megőrült a piac. Kb. 3 hónapig azt tapasztaltuk, hogy jóval az értékbecsült ár fölött keltek el a keresett ingatlanok.
Az értékbecslés nem szentírás.
Általában egészen pontosan megmutatja, hogy mi az a piacra viteli ár, ami működni fog, amire jönni fognak a vásárláskész érdeklődők, de előfordulnak olyan rövidebb ideig tartó piaci szituációk, amelyekben nem lesz jó támpont az értékbecslés.
Szerencsére, ilyenkor jól látható jelek mutatják, hogy nem támaszkodhatunk az értékbecslésre.
Az érdeklődés mennyisége és minősége, a vevők elszántsága és bevállalósága fogja megmutatni, hogy mi fog működni az eladás során.
Van, hogy emelni kell az értékbecsléssel és piacelemzéssel kalkulált hirdetési árat, és van, hogy csökkenteni kell azon.
Az értékesítő dolga, hogy felismerje, éppen milyen piaci helyzet van.
Ha tapasztalt, akkor tudja, hogy mit kell tenni annak érdekében, hogy el tudjuk adni az ingatlant, mégpedig az elérhető legjobb áron.
A piaci összehasonlító elemzésen alapuló értékbecslés során nem csak az árakat hasonlítjuk egymáshoz!
Az ingatlan valós értékét meghatározó 8-15 fontos adottságát hasonlítjuk konkurens ingatlanokhoz. Legalább 5 olyan ingatlanhoz, amelyek alkalmasak az összehasonlításra!
Egy családi házat nincs értelme panellakáshoz hasonlítani. Mint ahogy annak sincs értelme, hogy egy forgalmas, zajos környéken lévő, külvárosi téglalakást hasonlítsunk egy Budai kiemelt lokációban található tégla lakáshoz.
Olyan adottságokat vizsgálunk, mint a lakás/ház/telek mérete. Elhelyezkedése (lokáció). (A lokációnak számos értéknövelő, vagy értékcsökkentő adottsága lehet.)
Van-e erkély, az mekkora? Van-e terasz, és mekkora? Milyen az ingatlan állapota? Milyen mértékű felújítást igényel? Mekkora a telek? Van-e garázs, az mekkora? Milyen közművekkel rendelkezik? Milyen fűtési megoldással rendlekezik? Milyenek a nyílászárók? Milyen korú és állapotú a tető? Parkosított az udvar? Szigetelt? Milyen vastag a szigetelés? Van klíma? Van gépi szellőztetés? Mire néznek az ablakok? Stb.
Magyarországon nincs olyan központi adatbázis, amiből kiolvashatók lennének a friss, valós eladási árak.
A nagy irodák elvileg több eladást bonyolítanak, így nagyobb rálátásuk lehet a realizált eladási árakra. A valóságban ők is csak az eladások max. 20%-át látják. Arról nem is beszélve, hogy az ott dolgozó ingatlanosok kb. 95%-ának fogalma sincs ezekről az adatokról.
A negyedéves árindex hasznos információ. Azt viszont neked kell meghatározni, hogy a te adott lakásodra mennyire mérvadó.
Gyakran előfordul, hogy egymás mellett lévő, két azonos alapterületű lakás valós eladási ára, akár 35%-al is eltér. Ha nem tudod, hogy pontosan mi határozza meg egy ingatlan valós piaci értékét, akkor hogyan akarod elérni és megvédeni a lehető legmagasabb árat?
A csupán fotók és hirdetési adatok alapján készül árbecsléssel, anélkül, hogy szakértő kolléga kimenne, megnézné és felmérné, majd pedig elvégezné a szükséges piacelemzést és értékbecslést, nem fogsz menni semmire.
Azt tanácsolják, hogy beszélgess a házban lakókkal, vagy az utcában lakókkal, hogy ki mennyiért adta el az elmúlt 1-2 évben.
Ugye te is érzed, hogy ezzel nem fogsz messzire jutni?
Több esetben a saját fülemmel hallottam, hogy az eladó több millióval magasabb eladási árat mondott az érdeklődő szomszédnak. Tudom, mert én adtam el a szóban forgó ingatlant.
Hogy mi van e-mögött?
Jobb színben akar feltűnni, vagy fél attól, hogy azt mondják, olcsón adta el.
Számos oka lehet még annak, hogy az emberek csúsztatnak.
A lényeg az, hogy ez nem megbízható információforrás.
Amióta bevezették a GDPR-t (adatvédelmi irányelvek), a társasházi közös képviselők meglehetősen bezárkóztak. Talán ennek is betudható, hogy egyre ritkább, hogy használható adatokat tudnak és adnak a számodra.
Szerinted hányan kötik a közös képviselő orrára, hogy mennyiért adták el a lakást?
Könnyű eljátszani a jóst, a jövőbelátót. A gyakorlat azonban azt mutatja hogy még egy jó szakember is csak az aktuális trendeket látja. Azt azonban nem tudja megmondani, hogy mikor jön egy olyan dolog, ami megtöri a trendet, vagy tovább erősíti azt.
Ne higgy annak, aki biztosan tudja a jövőt!
A 3D-s virtuális túra nagyon látványos, de borzasztó ritkán hozza vissza az árát. Az esetek többségében inkább pénzkidobás.
Személy szerint nagy méretű luxus ingatlanoknál látnám nagyobb értelmét. Ezekről viszont érthető okokból kevésbé készülnek virtuális séták.
Mielőtt túlságosan belelkesülnél különféle megoldások iránt, nézd meg az alábbi táblázatot, amiben megközelítőleg megsaccoltam, hogy az ingatlaneladás legfontosabb lépéseinek mekkora hatása lehet az eladás sikerességére.
Barátsággal, Török József
magán ingatlanos
Az ingatlanértékesítő
+36 30 9429165
tj.ingatlan@gmail.com
https://tj-ingatlan.hu/