Mostanában megszaporodtak azok az esetek, amikor az eladó kezében lobogtat egy értékbecslést, aminek köze sincs ahhoz az árhoz, amit a piacon érvényesíteni lehet.
Talán téged is érdekel, hogy lehet ez?
-
Túl régi az értékbecslés
Hogy mikor minősül túl régivé az értékbecslés, azt nem lehet előre megmondani.
Azért nem, mert néha gyorsan változnak a piaci viszonyok. Új konkurens ingatlanok jelennek meg. Jobbak hasonló áron, vagy hasonlóak olcsóbban…
Ilyenkor friss értékbecslésre van szükség.
-
Az értékbecslés során nem megfelelő módszert használtak
Mi ingatlanközvetítők a piaci összehasonlításon alapuló értékbecslést alkalmazzuk.
Ezen kívül még 5 féle értékbecslési módszer létezik.
Tapasztalatom szerint a helyes piacraviteli ár meghatározásához csak a jól elkészített piaci összehasonlításon alapuló értékbecslés ad használható eredményt. A többi elrugaszkodik a piacon érvényesíthető áraktól.
Az sem mindegy, hogy a piaci összehasonlításon alapuló értékbecslést hogyan csináljuk.
Az első hibát ott szokták elkövetni az értékbecslést végző kollégák, amikor olyan ingatlanokat választanak az összehasonlításhoz, amelyek durván túlárazva jelennek meg.
Ilyenkor nem csoda, hogy a becslés is hibás eredményre vezet. Így fordulhat elő, hogy az értékbecslés a reális érték dupláját hozza ki eredményül.
A második leggyakoribb hiba, amikor a különbségeket csak érzésre, nem pedig valós piaci értéket figyelembe véve pontozzuk.
A korrekciós százalékoknak tükrözniük kell azt a valós érték különbséget, ami az egyes ingatlanok között fennáll.
Ha nem így kalkulálunk, akkor akár 40-60%-al is eltérhetünk a reális piaci ártól.
A piac gyorsan visszajelez, ha nem volt helyes az értékbecslés.
Ha hetekig nincs érdeklődés az legtöbbször azért van, mert hibás a hirdetési ár!
Nem találkozik a vevőkben keletkező érték-érzet a hirdetésben szereplő árral.
Ez természetesen lehet azért is, mert rosszak a fotók és rossz a hirdetés. Gyakoribb azonban, hogy rossz a hirdetési ár.
-
Az értékbecslőnek nem feladata, hogy érvényesítse a kalkulált árat
Nem akarom bántani az értékbecslőket, de tény, hogy nem kell igazolniuk az értékbecslésük helyességét azzal, hogy azon az áron, vagy annak közelében értékesítik az ingatlant.
A legjobb teszt a helyes értékbecslésre mégis az, hogy megérkeznek-e az érdeklődők.
Ha pedig túl sok az érdeklődő, tolonganak, hogy megnézhessék az ingatlant, akkor joggal merül fel a gyanú, hogy túl alacsony árat adtunk meg.
Ettől azért nem kellene félni, mert egy felkészült értékesítő simán fel tudja tornázni az eladási árat. Persze csak akkor, ha a vevők is úgy gondolják, hogy többet is megér az ingatlan.
Egy jó értékesítő azért is sokat tehet, hogy a vevő meglássa az ingatlan valódi értékét.
Az értékesít szónak van egy olyan jelentése is, hogy értékessé tesz a vevő fejében.
Konklúzió:
Ne hidd el, hogy megállt a piac.
Még a Covid alatt is szép számmal voltak eladások.
Az ingatlanpiac sohasem áll meg!
Ha hetekig nincs érdeklődő, azt vedd intő jelnek!
Beszélj az ingatlanosoddal, hogy mit lehet és mit kéne csinálni azért, hogy megérkezzenek az érdeklődők.
Sokszor látok olyan olcsón megtehető dolgokat, amelyek jelentősen növelnék a vevők érdeklődését. He ezeket nem tudja felvállalni az eladó, akkor persze nem marad más, mint lejjebb vinni az árat.
De nem mindegy, hogy milyen lépésekben és mennyire. És ezt csak szakszerű, friss piacelemzéssel és értékbecsléssel lehet meghatározni. Sajnos ritkán hoz eredményt a megalapozatlan próbálgatás.
Aki azt állítja, hogy hasra ütve meg tudja mondani a pillanatnyilag érvényesíthető maximális árat az a bolondját járatja veled.
Egyetlen ingatlanost sem képenek arra, hogy jó jós legyen. Az eladást jól segítő, szakszerű ingatlan értékbecslés viszont megtanulható.
Gyakran látom, hogy az eladók a szerencsében bíznak. Hátha beesik egy olyan vevő, akinek valamilyen különös oknál fogva többet is megér az ingatlan. Ez viszont olyan, mintha lottóznál.
Tudod hogy mennyi esélyed van ilyenkor a nyerésre? Kb. annyi, mint egy lottó ötösre.
Barátsággal, Török József
az ingatlanértékesítő