A legtöbb használt családi ház tulajdonosa hajlamos alábecsülni egy fontos tényt: minden, ami fizikai, idővel elhasználódik. Így van ez az ingatlanokkal is. Egy ház nem örökéletű — folyamatos karbantartást és időnként komolyabb felújítást igényel. Ha ez elmarad, a problémák előbb-utóbb jelentkezni fognak.
Ezt a cikket nem azért írtam, hogy rápirítsak a háztulajdonosokra, hanem azért, hogy segítsek ránézni arra, hogy miket néz egy felkészült vevő, vagy annak hozzáértő segítője, amikor a ház megvásárlásáról és az ajánlat összegéről dönt.
Nincsenek könnyű helyzetben az eladók. Pláne akkor, ha nem tudják pontosan, hogy mit is árulnak.
Vegyük például a vízhálózatot. A szakemberek általában 25 éves élettartammal számolnak, de a gyakorlatban ez inkább 25–35 év. Ezután jönnek a szivárgások, repedések, csőtörések. Ha pedig egy ingatlan télen fűtetlen marad, és a rendszer elfagy, akár néhány hét alatt is komoly károk keletkezhetnek.
Fontos megérteni: az élettartam csak akkor érvényes, ha az ingatlant rendeltetésszerűen használják és karbantartják.
Ugyanez igaz a tetőre is. Egy elmozdult cserép vagy egy sérült pala elsőre apróságnak tűnhet, de ha évekig beázik alatta a szerkezet, az komoly, költséges károsodáshoz vezethet.
És ez még csak a kezdet. Egy ház „élete” során számtalan probléma merülhet fel — az elektromos túlterheléstől kezdve a burkolatok hibáiig.
A legtöbb idő előtti meghibásodás azonban nem az idő múlása miatt történik, hanem a szakszerűtlen kivitelezés miatt.
Tipikus példa, amikor rosszul ragasztják fel a járólapot és az idővel elreped, vagy eltörik a használat során.
Amikor alumínium és réz vezetéket kötnek össze, egy időzített hibaforrást hoznak létre.
De elég egy rosszul meghúzott csavar egy elektromos kötésnél, és nagyobb terhelésnél máris túlmelegedés, akár tűz lehet a vége.
Ugyanez igaz a hibás fürdőszobai vízszigetelésre, a rosszul beépített nyílászárókra vagy silány burkolásra — előbb-utóbb mind javítandó hibához vezet.
Az eladó általában nem szakember — csak benne él az ingatlanban.
A hibákat megszokja, vagy észre sem veszi.
A vevő viszont azonnal kiszúrja ezeket, különösen, ha szakértőt is visz magával.
Ezt a cikket eladóknak írtam, hogy reálisan ránézhessenek saját ingatlanjuk álapotára.
Ez azért fontos, mert ha az eladó nem számol reálisan az állapottal, akkor olyan ajánlattal fog a piacra lépni, amit a vevők elutasítanak.
Most biztosan azt gondolja kedves eladó, hogy ha soknak találja, akkor alkudjon a vevő, de nem számol azzal, hogy a fizetőképes vevők nagy része kerüli a kényelmetlen szituációkat. Márpedig az alkudozást annak éli meg.
Helyette inkább továbbáll és keres magának megfelelőbb ingatlant.
A legkritikusabb problémák téglaházaknál:
A tető állapota
Hiába szép, jó elrendezésű a belső tér, ha a tető rossz állapotú. Egy tetőfelújítás vagy annak cseréje milliós tétel is lehet, amit a vevő biztosan bele fog kalkulálni az árba.
Ha még nics is lerobbanva a tető, nem mindegy, hogy mikor lesz időszerű a cseréje.
Sokan azt gondolják, elég felteríteni a kőzetgyapotot a betongerendás födémre és azzal meg is van oldva a födémszigetelés. Pedig ha még tetőfólia sincs a hélyazat alatt, netán a szél befújja a porhavat, akkor a leterített kőzetgyapot átázhat és veszít a szigetelőképességéből. A párazárásról nem is beszélve.
Nyílászárók
A régi vetemedett, szelelős fa ablakok és ajtók szinte biztosan cserére szorulnak.
A 10–15 éves olcsó műanyag nyílászárók kiszolgálták már életük legjavát. Ezeknél már jelentkeznek műszaki problémák. (Problémás a nyitásuk, zárásuk. Kikoptak a zárszerkezetek, megereszkedtek az ablakszárnyak.)
Egy jó minőségű nyílászáró 20–25 évig megbízható. Az olcsó eddig sem tart. Javítása sokszor csak pénzkidobás.
Nehéz megbízható szerelőt találni, aki tényleg meg is javítja.
Olyat találsz, aki vállalkozik rá, de legtöbbször inkább pénzkidobás lesz és a végén cserélni kell.
A nyílászáróknak nagy szerepük van a ház, vagy a lakás komfortjában. A hő és zajszigetelés nagymértékben múlik a nyílászárók minőségén.
Ma már három rétegű üvegezéssel készült nyílászárót vásárolunk.
Családi ház esetén a bejárati ajtó legyen masszív, erős szerkezetű. Az ajtópanel legyen 44-48 mm. A 24 mm-es ajtópanel olyan bejárati ajtóhoz való, ami fűtött lépcsőházra nyílik.
Fűtési rendszer
A vegyes tüzelésű kazánokhoz vastag fűtéscsövekkel, úgynevezett nagy vízterű fűtési rendszereket készítettek. Ezeket úgy kellett megcsinálni, hogy akkor is fel tudják venni a kazánban keletkező hőmennyiséget, amikor jól megrakták a kazánt. Ezért volt szükség nagy mennyiségű vízre.
A gázkazánok esetében fordított a helyzet. A finoman szabályozott gázkazánban keletkező hő elszállításához nem kell nagy mennyiségű víz. Éppen ezért ezekhez vékony fűtéscsövek valók.
Ha túl sok vizet melegítünk a gázkazánnal, az lassabban fog reagálni a hőmérsékletváltozásra.
Amikor a termosztát érzékeli, hogy elértük a kívánt szobahőmérsékletet, leállítja a gázkazánt. A nagy vízterű rendszerben viszont sok felfűtött víz marad, ami aztán túlfűtést eredményez.
Néha látni olyat, hogy a vegyestüzelésű kazánt összekötik a gázkazánnal. Ez különösen nagy probléma akkor, ha korszerű kondenzációs kazánt kötnek a rendszerbe.
A régi vas fűtéscsövekben rozsda részecskék válnak le, ami gyorsan tönkre teheti a finomlelkű kondenzációs kazánt.
Koncenzációs kazánhoz réz, vagy műanyag fűtéscsövek valók. Ill. olyan speciális rozsdamentes fémcsövek, amelyekből nem válnak le olyan oxidált fémrészecskék, amelyek károsíthatnák a kazánt.
További problémát jelenthet a kondenzációs kazánoknál a kondenzvíz elvezetés.
Az erősen maró savas kondenzvíz a régi kőagyag lefolyócsövek tömítéseit rongálhatja.
Ahol még van acél lefolyócső, azt kilyukaszthatja.
A gázkazánnak is van élettartama. Ez jó esetben 15-20 év. Azután jelentősen megnő a meghibásodás valószínűsége.
Említettem már, hogy a rosszul megvalósított rendszerben néhány év alatt tönkre mehet a gázkazán.
Azzal is számolni kell, hogy 15-20 év után már lehet, hogy nem is lehet javítani. Nem kapsz hozzá szakembert, alkatrészt, vagy nem lesz gazdaságos a javítás.
Egy 10-15 éves kazánnál már számolnod kell azzal, hogy hamarosan cserélni kell.
Ha kondenzációs kazánra cserélsz, megfelelően bélelt dupla falú kéményre lesz szükség. Az sem kis költség.
Ha már cseréled a kazánt, érdemes megfontolni a régi radiátorok cseréjét is.
Kondenzációs kazán esetén a régi öntöttvas radiátorokat felejtsd el!
A lemezradiátorok sem tartanak örökké. Előbb, utóbb kilyukadnak, és hidd el nem akarsz arra hazaérni, hogy fekete fűtővíz árasztotta el a lakást.
Ha mégis ragaszkodsz a régi radiátorokhoz, azokat át kell mosni, hogy eltávolítsák a benne összegyűlt rozsdát. Az átmosás nem fog minden roszdát kimosni. Ne várj tőle csodát!
Akármennyire is jó volt a maga korában egy öntöttvas radiátor, nem illik a korszerű, alacsony vízhőmérsékletű kondenzációs kazánokhoz.
A kondenzációs kazánnal úgy tudsz spórolni, ha nem dolgoztatod magas előremenő vízhőmérséklettel. Ezekhez ideális a padlófűtés.
Ha radiátoros fűtésben gondolkodsz, akkor célszerű új lemezradiátorokat vásárolni, amiket a helyiségekhez és a kívánt 50-55 celzius fokos, max. 60 fokos vízhőmérséklethez méretez a szakember. Minél alacsonyabb előremenő vízhőmérsékletet szeretnél, annál nagyobb radiátorokra lesz szükség!
Használt ingatlannál ritka a hőszivattyús fűtés. Ha mégis ilyet látsz, jó ha tudod, hogy ezek sem egyformák. Vannak olyan olcsó vackok, amelyekkel 4-5 néhány év után csak a problémád lesz.
A jobb márkák és modellek is csak addig jók, amíg megkapják a megfelelő karbantartást.
Ha nem csak a bekerülési árral, hanem a karbantartási költségekkel is számolsz, egy jó kondenzációs kazán még mindig időtállóbb és olcsóbb megoldás.
Kérdéses, hogy még meddig bírják a régi, 10+ éves klímaberendezések.
Vásárlás előtt nem szoktak belenézni a vásárlók, hogy mennyire koszos, penészes a beltéri egység, mennyire koszos és mennyire zörög a kültéri egység. Nagy kérdés, hogy mit lehet kihozni ezekből a leszolgált eszközökből, vagy érdemes megfontolni a cserét.
Vannak olyan régi hűtő/fűtő klímaberendezések, amelyeknél a fűtést fűtőszálas elektromos fűtés biztosította. Ha ilyennel fűtesz, rámegy a gatyád. Az újabb inverteres és hőszivattyús klímákkal már gazdaságos a fűtés.
Ne vegyél olcsó, noname készülékeket. Meg fogod bánni!
Az elektromos fűtés megvalósítása olcsó. (fűtőfólia, elektromos gázkazán) A rezsi viszont drága lesz. És ezen a napelem sem segít, mivel télen nem fog annyi áramot termelni, amennyi a fűtéshez kell.
Annak az időnek pedig már vége, hogy nyáron betermelsz a napelemmel az elektromos hálózatra, télen pedig elhasználod a betermelt energiát.
Az elektromos fűtés passzív házban, ahol minimális a hőveszteség, jó megoldás lehet.
Ha padlófűtéses a ház, fontos lenne tudni, hogy mikor és milyen csövekkel készült a padlófűtés.
A vascsöves rendszerek felejtősek. Ha még nem lyukadt ki, hamar kifog.
A régi műanyagcsöves fűtések mára elöregedtek és nem nevezhetők biztonságosnak.
A korszerű többrétegű műanyag/alumínium rétegekből felépített fűtéscsövekkel készült padlófűtési rendszerek sokkal megbízhatóbbak. Már ha szakszerűen készítették el őket.
Te ismersz olyan vásárlót, aki vásárlás előtt nyomáspróbázta a padlófűtést? Én nem.
Pedig, amikor az ember ingatlant vásárol, azért teszi, hogy használja, vagy kiadja azt, és nem azért, hogy drágán orvosolható műszaki problémák sorát vegye a nyakába. Márpedig átgoldolt felújítás nélkül erre előbb, vagy utóbb számíthatsz egy használt ingatlan esetén.
Sajnos az új ház sem garancia az évekig tartó probléma mentességre.
Azon múlik, hogy ki, milyen szakszerűséggel és milyen műszaki színvonalon csinálta. Márpedig erre sincs rálátásod, ugye?
Szigetelt a ház?
Milyen vastag a szigetelés?
Régen sok házra csupán 5 cm-es szigetelést tettek. Ezt ma már kevésnek tartják.
Oké, de mi van, ha növelni szeretnéd a hőszigetelés vastagságát?
Vajon mennyire szakszerűen rögzítették a régi szigetelést? Milyen állapotban van? Le kell szedni és újat feltenni, vagy rátehető a plusz szigetelés?
Látok néha olyat, hogy hámlik a szigetelésről a színezés. Nem jó anyagot választottak, vagy nem jól kivitelezték? Hogyan lehet majd orvosolni anélkül, hogy tönkre tennék a szigetelést?
Van, hogy a meghibásodott tetőn át bejutó eső a szigetelést áztatja. Mennyire ázott át a szigetelés? Télen szétfagyott? Mit lehet kezdeni vele?
Szellőztetés
Miután kicserélik a nyílászárókat jól záró korszerű nyílászárokra, és beszigetelik a házat, általában ezután jelentkezik a penészesedés. Azért, mert bezárják a házba a párát. Gyorsan láthatóvá válnak a ház hőhidas pontjai, ahol kicsapódik a pára és megjelenik a penész. A megoldás nyilván valóan a szellőztetés.
Hővisszanyerős gépi szellőztetővel szépen kezelhető a probléma.
Amíg a rendszeres szellőztetés nincs megoldva, addig is valahogy küzdeni kell a pára és a penész ellen.
A legjobb megoldás az elektromos páramentesítő.
Ha ilyet látsz, feltétlenül nézz utána, hogy miért volt rá szükség.
Nekünk is van ilyen a fürdőszobában. Akkor használjuk, amikor már túl hűvös van és a szellőztetéshez nem nyitjuk ki a fürdőszoba ablakát. Na, meg télen, amikor a feleségem ruhát szárít a fürdőszobában. Hála az elektromos páramentesítőnek nem találkozunk penészesedéssel.
A szellőztetés nem csak a pára miatt szükséges. Szellőztetés nélkül elhasználódik a levegő. Elfogy az oxigén és feldúsul a széndioxid. Szükség van friss levegőre!
Az egyhelyiséges szellőztetők jó megoldást jelenthetnek a hálószoba, vagy a dolgozó szellőztetésére.
Milyenek és milyen állapotúak a belső burkolatok?
A járólapok, a csempék, a parketták, …
Megteszik még néhány évig, vagy cserélni kell?
Az emberek leginkább akkor költenek a házukra, amikor megvásárolják.
Ilyenkor cserélnek legtöbbször burkolatokat.
A laminált padló cseréje egyszerű dolog.
A ragasztott burkolatok cseréje sokkal nagyobb macera. Bentlakás mellett nagy kényelmetlenséget jelent.
Nem vagyunk egyformák. Ami az egyiknek megfelel, a másik véleménye szerint cserélni kell.
Ez persze magánügy. Első ránézésre nincs hozzá köze az eladónak.
Aztán mégis van, hiszen a vevők számolnak a szükséges felújítások költségeivel, és csak akkor fognak vásárolni, ha azokkal a költségekkel együtt is kijön a matek.
Elég egy festés, vagy nagyobb faljavításra is szükség van?
Az eladók többsége még a festés költségét sem vállalja be.
Pedig a festés, bár drága dolog, mégis az egyik leginkább megtérülő dolog.
Egy tiszta, frissen festett lakás egészen más érzelmeket kelt a vevőben, mint az erősen viseltes.
Persze a totális felújítást igénylő ingatlant felesleges kifesteni.
Sok eladó azt gondolja, hogy a kifestés az felújítás. Nos igen. A festett falfelületek felújítása, ha csak nem ez az ötödik festékréteg, ami egy idő után egyben le fog jönni.
A felújított ingatlan azonban nem ennyit jelent.
Egy felújított ház esetén célszerű cserélni a lefolyókat, a vízvezetékeket, korszerűsíteni az elektromos hálózatot. Cserélni a nyílászárókat, a burkolatokat, szigetelni, felújítani a tetőt…
Milyen korú és állapotú a lefolyó rendszer?
Ezt nem szokták vizsgálni, pedig nagy problémát okozhat.
A sógoromék 2002-ben vásároltak egy használt házat. Akkor lehetett a ház kb. 25-28 éves. Szépen felújították, de a lefolyókat nem cserélték ki. 2025-ben egyszer csak nem folyt le víz a Wc-n, majd a fürdőkádból sem.
Csatornatisztítót hívtak, aki nagynyomású géppel és vízkő törővel végig ment a lefolyón.
Ez néhány napra megoldotta a problémát. Aztán újra dugulás történt.
A sógorom vett egy USB-s kamerát, amit lenyomott a lefolyóba. Azt látta, hogy nagy mennyiségű lerakódott vízkő van a csővezetékben, amiből időnként leválik egy-egy darab.
Azóta eltelt kb. fél év. Savvazással próbálták kezelni. Néhány hetente leválik egy nagyobb darab vízkő, ami eltömíti a rendszert. Ilyenkor fél napot szórakoznak azzal, hogy megszüntessék a dugulást.
Még jó, hogy a sógorom ezermester és saját maga meg tudja csinálni. (Felszerszámozta magát ehhez is.)
A jó megoldás az lenne, ha felbontanák a fürdőszoba, a WC és a Spájz burkolatát, az aljzatbetont, leásnának kb. 70 cm-re, ahol a régi cső megy és új csőre cserélnék a régi lefolyót. Ha rendesen meg akarják csinálni, akkor a lefolyót be kell kötni a WC-hez, a fürdőkádhoz, a mosdóhoz és a mosogató lefolyójához is. Ez pedig azt jelenti, hogy lehet újra burkolni a fürdőszoba és a wc padlózatát és a falakat is.
Ez tetemes költség és nem kis munka, ami közben azzal jár, hogy néhány hétig használhatatlan lesz a ház. (A betonnak kötnie kell)
Milyen idős, ill. mikor cserélték a vízhálózatot?
A horganyzott vascsövek várható élettartama 30-50 év.
Ha nagyon kemény a víz, akkor hamarabb is gondod lehet az átfolyó csőkeresztmetszet csökkenésével. (Vízkövesedés)
Néha látok olyan házat, ahol spórolásból sima vascsövet használtak. Ennek várható élettartama ideális esetben 20-30 év. Utána cserélni kell!
Nagy szívás, amikor felújítják a fürdőszobát, új csempét tesznek a falra, majd kilyukad mögötte a régi vascső.
Elektromos hálózat
Nem csak az számít, hogy „működik-e”.
Fontos kérdések:
-
Réz vagy alumínium vezetékek vannak?
-
Megfelelő a terhelhetőség, vagy olyan nagyfogyasztású körök vannak a házban, amit nem bír el a rendszer?
-
Van FI relé? (Érintésvédelmi relé)
-
Rendben vannak a kötések? (A kötődobozokban, a konnektoroknál, a lámpáknál és a kapcsolóknál…)
Egy elavult rendszer nemcsak kényelmetlen, hanem veszélyes is lehet.
Van megfelelő földelés, vagy csak azt feltételeztük, hogy van?
A gázcsöveknél elkészült az egyenpotenciálra hozás? (EPH)
Ha én házat vennék nem sajnálnám a pénzt egy alapos villamosbiztonsági felülvizsgálatra, ami megmondja, hogy mit kell javítani. Mit sürgős és mi halasztható?
A tulajdonosok általában sajnálják a pénzt a kötelező villamosbiztonsági felülvizsgálatra, pedig annak átadásával mentesíthetik magukat a rejtett hiba okán kezdeményezett kártérítéstől.
Ha napelemet szeretnél, mert mondjuk elektromos autót töltenél, akkor jó ha tudod, csak szabványosított hálózatra fogják rákötni. Simán lehet, hogy új (nem olcsó) falon kívüli villamosszekrényt és abban megfelelő kialakítású hálózati csomópontot kell csináltatnod a régi kapcsolószekrény helyett. Az a vevő, aki ilyenben gondolkozik, ezzel is számolni fog. Mondhatod, hogy mi közöd hozzá, és igazad van, de ez csak egy példa arra, hogy miért állnak tovább a vevők, miután kiszámolták, hogy mi mindent kell majd megcsináltatni.
Energetia
Ahogy drágul az energia ára, egyre fontosabbá válnak az ingatlanok energetikai adottságai.
Mennyi energiát kell elfogyasztani ahhoz, hogy a kívánt hőmérsékletet tartva komfortosan élhessünk az ingatlanban?
A legtöbb energiát a fűtés és a hűtés fogyasztja. Ezután következik a háztartási berendezések fogyasztása, majd a világítás és a szellőztetés.
A passzív ház kifejezés azt jelenti, hogy a házba telepített energiatermelő eszközök megtermelik azt az energiát, amit a ház elfogyaszt. (Napelem, hőszivattyú, szélerőmű)
Amikor használt házat vásárolsz, érdemes átbeszélni egy tapasztalt szakemberrel, hogy milyen sorrendben, mire érdemes költened ahhoz, hogy lecsökkentsd a ház energiafogyasztását.
Minőségi nyílászárókkal, árnyékolókkal, ablakfóliákkal, hővisszanyerő szellőztetéssel, stb. sok energia megspórolható.
Mi emberek abban tudunk csak gondolkodni, amiről van kellő információnk.
Gyakran tapasztalom, hogy egy tapasztalt szakember olyan megoldást javasol, ami sokkal jobb, célravezetőbb, mint amit az ügyfél gondolt.
Amikor korszerűsítettük a házunk fűtési rendszerét, első körben le kellett cserélnük a régi, nagy vízterű rendszert kiszolgáló vas fűtéscsöveket, és ki kellett találni, hogy a pincében lévő kazántól milyen útvonalon építjük ki az új réz fűtéscsöveket egészen az emeleti szintig, hogy a lehető legkevésbé kelljen szétverni, megfúrni, felbontani a helyiségeket.
Volt egy elképzelésem. Majd jött Gábor a tapasztalt fűtésszerelő szakember. Másfél órát járkált a házban. Méregetett, gondolkodott és előállt egy olyan megoldással, ami sokkal, de tényleg sokkal jobb volt annál, mint amit én kigondoltam.
Ő volt az a szakember, akit nyugodtan ott tudtam hagyni magára, hogy dolgozzon. Nem kellett ott állni mellette, hogy mit fog csinálni.
Nincs mindenkinek pénze arra, hogy új építésű, korszerű házat, vagy lakást vásároljon.
Azért vesznek az emberek használt ingatlant, mert csak azt tudják megfizetni.
Amikor használt ingatlant vásárolsz, azzal csak elodázod azt a kiadást, amit az új ingatlan vásárlása során megfizetnél. Használt ingatlan esetén, a szükséges felújítások során fogod megfizetni a vásárláskor megspórolt összeget. Végül nem lesz olcsóbb a használt ingatlan.
Annyi előnyöd viszont lesz, hogy meg tudod vásárolni, és benne lakhatsz egy olyan méretű házban, amit újként nem tudnál megvásárolni.
Aztán majd újítgatod, ahogy lesz rá pénz. Közben élvezed a nagyobb lakóteret és azt, hogy lakásból kertesházba költöztél…
Barátsággal, Török József
az ingatlanértékesítő