Az ingatlanvásárlás életünk meghatározó lépése. Éppen ezért nagyon fontos, hogy jól válasszuk ki azt az ingatlant, amit meg kívánunk vásárolni.
A befektetőktől elvárható, hogy felkészülten álljanak neki a kiválasztásnak. A lakhatásra vásárlók viszont a legtöbbször nem elég felkészültek. Ennek aztán mindenféle drága, még drágább, kellemetlen, vagy kimondottan frusztráló következménye lehet.
Nézzük a legfontosabbakat, amire figyelned kell:
Az ingatlan jogi státusza
Egyértelmű, hogy lakást, vagy házat szeretnél vásárolni, nem pedig évekig elhúzódó problémát, igaz?
Az eladó ingatlannak számos jogi problémája lehet, amit vásárlás előtt, vagy során rendezni kell. (Az ingatlanhoz kapcsolódó terhek, annak használatát korlátozó bejegyzések, a tulajdoni lapon nem látható jogi problémák, stb.)
Sokan azt várják, hogy az ügyvéd majd felderíti. Ez azonban vagy megtörténik, vagy nem.
A ügyvédek legtöbbször azzal intézik el, hogy nyilatkoztatják az eladót arról, hogy nincs olyan jogi probléma, ami akadályozná a vevő tulajdonszerzését, vagy annak használatát.
Aztán lehet, hogy később mégis kiderül, hogy van ott valami, amit észre kellett volna venni. Valami, amire az eladó sem gondolt, hiszen ő felkészült szakember. Ilyenkor jöhet az évekig tartó pereskedés, aminek a kimenetelét senki sem tudja előre megjósolni.
Ki ne látott volna olyat, amikor az ügyvéd biztosra mondta a per kimenetelét, aztán mégsem úgy lett. A bírák gyakran saját jogértelmezést folytatnak…
Hidd el nekem, jobban jársz, ha megnézi egy tapasztalt ingatlanértékesítő, minden rendben van-e az ingatlan jogi helyzetével. Ha pedig nincs minden rendben, akkor pontosan megmondja, hogy lépésről lépésre mit kell tenni ahhoz, hogy rendbe tegyük.
Hogy egy konkrét kellemetlen következményt is említsek, nincs kellemetlenebb annál, amikor a bank azért utasítja el a hitelkérelmedet, mert valamit benéztél.
Két ide is érvényes mondás:
- Szakképzett szem többet lát!
- A jártas ember jobban elboldogul.
Az ingatlan műszaki állapota
Használt ingatlannál nagyon sokba kerülhet, ha nem tudod pontosan, hogy mit veszel! (Ez persze hasonlóképpen igaz az újépítésű ingatlanokra is.)
Amikor megnézel egy ingatlant, fel kell derítened, hogy mi az, aminek a javításával, korszerűsítésével számolnod kell. Az mikor válik szükségessé és mennyibe fog kerülni?
Lehet, hogy a vételi ár vonzó, vagy megfelelő a számodra, de ha később kiderül, hogy cserélni kell a tetőt, a fűtési rendszert, a vízvezetékeket, vagy időnként eldugul a lefolyórendszer és hiába tisztíttatod, cserére szorul, gyorsan sok milliós kiadással találod szembe magad.
Amikor a gyakorlatlan vásárló megnéz egy ingatlant, szinte sohasem veszi észre azt, amit látnia kell. Persze, hogy nem, hiszen nem is tudja, hogy mit kéne néznie.
Ráadásul teljesen másra irányul a figyelme. Azt próbálja kideríteni, hogy megfelelő lesz-e a számára az ingatlan. A terek kialakítása, a helyiségek elosztása, a fényviszonyok, a hangulat…
Te tudod, hogy mit nézzél és reálisan számolni tudsz azzal, hogy mennyibe fog kerülni egy felderített hiba javítása, vagy a szükséges korszerűsítés?
Amikor új ingatlant nézel, tudod hogy mire figyelj?
Mik azok az árulkodó jelek, amelyek egy hozzáértőnek elárulják, hogy ott valami nem stimmel?
Ha kicsit is úgy érzed, hogy meghaladja a felkészültségedet, akkor jobb, ha bevonsz egy felkészült szakembert.
Nem a szakember a drága, hanem azoknak a problémáknak a megoldása, amiket benéztél és amivel nem számoltál.
Az eladók megbízhatósága
Az emberek általában bűbájosak addig, amíg azt csinálod, amit tőled várnak.
A problémák akkor kezdődnek, amikor valami nem úgy alakul, ahogyan szeretnék.
Amikor a felszínre jön egy megoldandó probléma.
Amikor szembesülni kell azzal, hogy valami nem úgy van, ahogyan mondta, vagy ígérte.
Ilyenkor a előbújuk az emberek konfliktusos helyzetben megnyilvánuló személyisége.
Az ösztönösségük sötét oldala, amit egyébként megpróbálnak elrejteni.
A vitatkozó, a veszekedős, a problémát áthárító, a felelősség alól kibújni igyekvő, stb.
Néha van rosszabb is.
A kérdés az, hogy mit tudsz kezdeni ezekkel a hozzáállásokkal?
Az volna a legjobb, ha el se jutnánk ilyen helyzetbe, és bizton állítom neked, hogy az esetek 97%-ában megoldható, hogy elkerüljük azokat a helyzeteket, amelyekből később probléma lehet.
Szinte mindig meg lehet előzni a problémákat, ha elég alapos vagy és tudod, hogy mi az, ami előfordulhat.
Nem szoktam sajnálni az időt az ingatlan felmérésére, a jogi és műszaki állapot megismerésére. A felmerülő kérdések tisztázására.
Ebből aztán kijön egy teendő lista, amit átbeszélünk a felekkel. A vevővel és az eladóval. El kell velük fogadtatni, majd pedig lépésről lépésre végre kell hajtani a leírt feladatokat.
Az esetek 90%-ában ennyire egyszerű megelőzni a váratlan problémákat.
Persze az élet nem mindig ennyire egyszerű és kiszámítható. Néha így is adódnak váratlan problémák. Csakhogy ezek már csak olyan kisebb problémák, amiket könnyű megoldani. Nagyobb nehézségek ilyenkor már nem várhatók.
Annál az ügyfélnél, akivel átbeszéltük az adásvétel pontos forgatókönyvét, a szükséges teendőket, a meglévő problémák kezelését, váratlan helyzetben is számítani lehet az együttműködésére, hiszen addig is együttműködő volt.
A felmérés és az átbeszélés elég hosszú ideig tart ahhoz, hogy meglássuk, kivel van dolgunk.
Tényleg nagyon ritka, hogy ezután ne tudnánk, hogy mire számíthatunk.
A szerződés problematikái
A jogi tanárom mondta, hogy az a szerződés jó, amit jobban megéri a feleknek betartani, mint megszegni azt.
A legtöbb adásvételi szerződés sajnos nem ilyen. Többségével csak azért nincs később probléma, mert a szerződők általában igyekeznek betartani a szerződésben vállaltakat.
Ám, még ha jó is a szerződés, az csak egy papír, ami leírja, hogy kinek mit kéne tennie.
Hogy aztán képes is rendben megtenni, az más kérdés.
Na, de mitől lesz problémás egy szerződés?
Elsősorban attól, hogy nem rendelkezik valamely várható helyzetről. Nem adja meg, mit tegyenek a felek, ha az a helyzet bekövetkezik. Nem ad rá útmutatást. Így aztán a felek sajátos jogi értelmezésük, vagy felfogásuk szerint maguk próbálják értelmezni a helyzetet és gyakran olyan megoldásokkal jönnek elő, ami a másik fél számára elfogadhatatlan.
Aztán a vita elmélyül és egészen nehézzé válik a megoldás és az együttműködés.
A problémák másik oka az, hogy a felek valójában nem értik a szerződést.
Ez azonnal láthatóvá válik, amikor felmerül valamilyen nehézség.
Ilyenkor jól jön valaki, aki kontrollálja az ügylet szükséges lépéseit és ha kell, rendet tesz a fejekben. Lenyugtatja az indulatokat és az együttműködés felé tereli az érzelmi szintre süllyedt felet.
A problémák harmadik oka az, hogy a szerződő felek ismeretlen terepen járnak.
Nincsenek hozzászokva azokhoz a teendőkhöz, amelyeket a szerződésből következően meg kell tenniük.
Késedelembe esnek. Elfelejtenek, vagy elrontanak dolgokat.
Felkészületlenül vágnak bele a teendőkbe, ezért akadályokba ütköznek.
Ilyenkor jobb esetben csörög a telefonom és érkezik a kérdés, hogy most akkor most mit is kell tennem?
Rosszabb esetben nekem kell szólnom, hogy a következő lépésed ez és ez, ugye tudod?
És visszakérdezni, hogy akkor most mit fogsz csinálni és mit kell magaddal vinned ?…
Van olyan is, amikor be kell ültetnem az ügyfelet az autóba és el kell mennem vele a végrehajtóhoz, a bankba, vagy egyéb dologban kell segíteni neki, mert egyedül csak zavarban van. Ez főként idősebb ügyfeleknél gyakori, de előfordult már egészen fiatal, tanácstalan, ügyintézéssel kapcsolatban erősen stresszelő fiatal ügyféllel is.
Ha úgy érzed, jól jönne egy kis segítség, hívj bátran!
Barátsággal, Török József
az ingatlanértékesítő
+36 30 942 9165